Une première opération n'est pas un motif de refus. C'est un dossier dans lequel tout ce qui remplace l'expérience doit être démontré, pièce par pièce.
Ce que le garant regarde à la place des références
- L'équipe. Parcours du dirigeant dans l'immobilier ou la construction, CV, opérations suivies pour le compte d'autres.
- Les intervenants. Architecte, maître d'œuvre d'exécution, bureau de contrôle, entreprises : des professionnels reconnus sécurisent le chantier.
- Les fonds propres. Leur montant et leur origine, justifiés.
- Le foncier. Terrain maîtrisé, permis obtenu et purgé de tout recours.
- La commercialisation. Des réservations réelles, avec dépôts de garantie.
Choisir une première opération à sa mesure
Les assureurs comparent la taille du programme aux moyens de la structure. Une opération modeste, bien située, avec des marchés de travaux signés, obtient une garantie plus facilement qu'un programme ambitieux porté par une société sans historique.
Construire le dossier
- Un bilan financier d'opération détaillé, avec des prix de vente justifiés par le marché local.
- Un plan de trésorerie qui montre que le chantier est financé à chaque étape.
- Les justificatifs des apports et, le cas échéant, l'accord de principe de la banque.
- Les marchés ou devis des entreprises, avec leurs attestations d'assurance.
- Une note de présentation de l'équipe et du projet : c'est elle qui remplace les références.
Bon réflexe. Consultez avant de signer les marchés de travaux et de lancer la commercialisation à grande échelle : le garant peut poser des conditions qu'il est plus simple d'intégrer en amont.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir une GFA sans aucune opération livrée ?
Oui, mais le garant compense l'absence de références par des exigences plus fortes sur le reste : fonds propres, pré-commercialisation, qualité des intervenants, engagement personnel des associés.
Quel apport en fonds propres faut-il prévoir ?
Il n'y a pas de seuil légal. Chaque assureur fixe son exigence selon l'opération ; pour un premier programme, attendez-vous à un niveau plus élevé que pour un promoteur installé.
Faut-il s'associer à un promoteur expérimenté ?
Ce n'est pas obligatoire, mais une co-promotion ou une assistance à maîtrise d'ouvrage par un professionnel reconnu peut faire basculer un dossier, car elle apporte les références qui manquent.
Une caution personnelle est-elle demandée ?
Très souvent pour une première opération : le garant demande l'engagement des associés ou de la société qui porte le projet, en plus de celui de la société de programme.
Guide rédigé par BF Caution, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 24002605. Il donne des repères généraux et ne remplace pas l'étude de votre dossier.