Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance de préfinancement. Lorsqu'un désordre grave touche la construction après sa réception, elle paie les travaux de réparation sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable. L'assureur se charge ensuite de récupérer les sommes auprès des constructeurs et de leurs assureurs.
Elle est attachée à l'ouvrage et non à la personne : en cas de vente dans les dix ans, elle se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs. Le notaire en demande d'ailleurs la justification lors de toute revente.
Quels dommages sont couverts ?
La dommages-ouvrage couvre les dommages de nature décennale, c'est-à-dire ceux qui :
- compromettent la solidité de l'ouvrage : fissures structurelles, affaissement, défaut de fondations ou de charpente ;
- rendent l'ouvrage impropre à sa destination : infiltrations, défaut d'étanchéité, défaillance de l'isolation ou du chauffage ;
- affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables de la construction.
La garantie débute en principe à l'issue de l'année de parfait achèvement et court jusqu'à dix ans après la réception. Elle peut jouer plus tôt dans deux cas : avant réception, si le contrat de l'entreprise est résilié pour inexécution après mise en demeure ; pendant la première année, si l'entreprise mise en demeure ne répare pas.
Des garanties facultatives peuvent compléter le contrat : bon fonctionnement des équipements, dommages immatériels, dommages aux existants pour une rénovation.
Comment se déroule un sinistre ?
La procédure est encadrée par des délais légaux qui s'imposent à l'assureur :
| Étape | Délai |
|---|---|
| Déclaration du sinistre par l'assuré | Dès la constatation du désordre |
| Position de l'assureur sur le principe de la garantie, après expertise | 60 jours maximum à compter de la déclaration |
| Offre d'indemnité | 90 jours à compter de la déclaration, sauf prolongation exceptionnelle |
| Versement de l'indemnité après acceptation de l'offre | 15 jours |
Si l'assureur ne respecte pas ces délais, l'assuré peut engager les réparations après l'en avoir informé.
Combien coûte une dommages-ouvrage ?
La prime est unique, payée à la souscription, et calculée en pourcentage du coût total de la construction (travaux et honoraires). Plusieurs éléments la font varier :
- la nature et la destination de l'ouvrage (maison, collectif, rénovation, extension) ;
- les procédés de construction, courants ou non ;
- la présence d'une étude de sol, d'un maître d'œuvre et d'un contrôleur technique ;
- la qualification et les assurances des entreprises ;
- les garanties facultatives retenues.
Les constructeurs et promoteurs qui réalisent plusieurs opérations par an ont intérêt à négocier une police à aliments : un contrat-cadre qui fixe les conditions une fois pour toutes.
Les pièces à préparer
- Permis de construire ou déclaration préalable, plans et descriptif des travaux ;
- Étude de sol lorsqu'elle est requise ;
- Coût prévisionnel détaillé de l'opération ;
- Contrats ou marchés signés avec le constructeur, le maître d'œuvre et les entreprises ;
- Attestations d'assurance décennale de chaque intervenant, valables à la date d'ouverture du chantier ;
- Convention de contrôle technique le cas échéant ;
- Déclaration d'ouverture de chantier, puis procès-verbal de réception à l'achèvement.
Comment BF Caution vous accompagne
- Analyse de l'opération. Nous vérifions que le dossier technique est complet et que les attestations des entreprises couvrent bien les travaux confiés.
- Consultation des assureurs. Votre dossier est présenté aux compagnies qui acceptent ce type d'ouvrage.
- Comparaison des offres. Prime, franchises, garanties facultatives : nous vous remettons une comparaison lisible.
- Souscription et suivi. Signature électronique, attestation disponible dans votre espace client, accompagnement en cas de sinistre.
Selon votre activité, la dommages-ouvrage se combine avec la garantie de livraison des constructeurs de maisons individuelles ou avec la garantie financière d'achèvement des promoteurs.
Questions fréquentes
L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?
Oui. L'article L. 242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction — propriétaire, vendeur, promoteur ou mandataire du propriétaire — de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
Que risque-t-on sans dommages-ouvrage ?
Pour un professionnel, le défaut d'assurance est un délit puni d'une peine d'emprisonnement et d'une amende. Le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille échappe à la sanction pénale, mais reste exposé : en cas de sinistre il devra agir seul contre les constructeurs, et en cas de revente dans les dix ans l'absence d'assurance pèse sur le prix et engage sa responsabilité.
Quelle différence entre dommages-ouvrage et assurance décennale ?
L'assurance décennale est une assurance de responsabilité souscrite par chaque constructeur. La dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement souscrite par le maître d'ouvrage : elle indemnise rapidement la réparation, puis l'assureur se retourne contre les responsables et leurs assureurs décennaux.
Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?
La prime est calculée sur le coût total de la construction, honoraires compris. Elle dépend de la nature de l'ouvrage, des techniques employées, de la présence d'une étude de sol et d'un contrôleur technique, et de la qualité des entreprises. Une prime minimale s'applique généralement aux petites opérations.
Quand faut-il souscrire ?
Avant l'ouverture du chantier. En pratique, lancez la demande dès que les entreprises sont choisies : l'assureur a besoin de leurs attestations décennales et des pièces techniques pour établir son offre.
Qu’est-ce qu’une police dommages-ouvrage à aliments ?
C'est un contrat-cadre destiné aux constructeurs de maisons individuelles et aux promoteurs réguliers : les conditions sont négociées une fois, puis chaque chantier est déclaré à l'assureur sans refaire un dossier complet. Elle fait gagner du temps et stabilise le coût.