Qu'est-ce que la caution d'indemnité d'immobilisation ?
Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire d'un terrain s'engage à vous le vendre à un prix convenu pendant une durée déterminée. En contrepartie de cette exclusivité, vous lui devez une indemnité d'immobilisation, en pratique 5 à 10 % du prix.
La caution d'indemnité d'immobilisation est l'engagement d'un assureur de payer cette somme au vendeur à votre place si elle devient exigible. Elle remplace le versement des fonds entre les mains du notaire.
Comment fonctionne-t-elle ?
- La promesse de vente prévoit que l'indemnité d'immobilisation peut être garantie par une caution.
- L'assureur délivre l'acte de caution, remis au notaire à la signature de la promesse ou dans le délai qu'elle fixe.
- Si vous achetez le terrain, la caution s'éteint : aucune somme n'a été immobilisée.
- Si une condition suspensive n'est pas réalisée, l'indemnité n'est pas due et la caution s'éteint également.
- Si vous renoncez alors que les conditions sont réalisées, le vendeur appelle la caution ; l'assureur paie, puis vous demande le remboursement.
Pourquoi y recourir ?
- Préserver la trésorerie pendant les mois d'études, de dépôt du permis et de pré-commercialisation.
- Maîtriser plusieurs fonciers en parallèle sans bloquer autant de fois 5 à 10 % du prix.
- Rassurer le vendeur : la signature d'un assureur vaut engagement de paiement.
À anticiper. La caution n'est acceptée que si la promesse le prévoit. Parlez-en au vendeur et à son notaire dès la négociation, en précisant la forme attendue de l'acte.
Ce que les assureurs examinent
- La société signataire et son groupe : comptes, fonds propres, opérations réalisées et en cours ;
- La promesse : prix, durée, conditions suspensives, montant de l'indemnité ;
- Le projet : faisabilité du programme, constructibilité du terrain, bilan prévisionnel.
Les pièces à préparer
- Kbis, statuts et derniers comptes de la société ;
- Opérations réalisées et en cours ;
- Promesse de vente, signée ou en projet ;
- Bilan financier prévisionnel de l'opération ;
- Plan de situation et étude de faisabilité du programme.
Comment BF Caution vous accompagne
- Demande en ligne. Vous choisissez la garantie, décrivez l'opération en quelques minutes et obtenez un premier avis de faisabilité.
- Dossier. Vous déposez vos pièces dans votre espace client ; nous vous indiquons celles qui manquent et celles qui peuvent attendre.
- Consultation des assureurs. Nous présentons le dossier aux assureurs et garants adaptés à votre profil et négocions les conditions.
- Mise en place. Vous signez l'offre retenue en ligne et retrouvez l'acte de garantie dans votre espace.
Cette garantie fait partie des garanties financières du promoteur que le cabinet place, avec la garantie financière d'achèvement (GFA).
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
C'est la somme que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente doit au vendeur en contrepartie de l'exclusivité qu'il lui accorde. Si l'acquéreur ne lève pas l'option alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'indemnité reste acquise au vendeur. Si la vente se fait, elle s'impute sur le prix.
Quel est le montant d'une indemnité d'immobilisation ?
Il est fixé librement par la promesse, en pratique entre 5 et 10 % du prix de vente. Pour une promesse de longue durée consentie par un particulier, le Code de la construction et de l'habitation prévoit un minimum de 5 % du prix, versé ou garanti par une caution déposée chez le notaire.
La caution remplace-t-elle vraiment le versement ?
Oui, si la promesse le prévoit : le notaire reçoit l'acte de caution à la place des fonds. Il faut donc en parler au vendeur et à son notaire dès la négociation, pour que la promesse autorise expressément ce mode de garantie et en fixe la forme attendue.
Que se passe-t-il si je n'achète pas le terrain ?
Si une condition suspensive n'est pas réalisée (permis refusé, par exemple), l'indemnité n'est pas due et la caution s'éteint. Si vous renoncez alors que les conditions sont réalisées, le vendeur peut appeler la caution : l'assureur lui verse l'indemnité, puis se retourne contre votre société.
Combien coûte une caution d'indemnité d'immobilisation ?
La prime est un pourcentage du montant garanti, rapporté à la durée de la promesse. Elle dépend de la solidité financière de la société, de son expérience et du montant en jeu. Des frais de dossier et, selon le profil, une contre-garantie peuvent s'y ajouter.
Une société créée pour l'opération peut-elle l'obtenir ?
Oui, mais l'assureur étudie alors le groupe ou les associés qui la portent : comptes, opérations réalisées et en cours. Un engagement de la société mère ou des dirigeants est fréquemment demandé.